De overheidsmaatregel die voorziet dat alle bedrijven hun activiteiten kunnen verder zetten als ze telewerk organiseren, gelden immers ook voor notariskantoren. Fednot, de federatie van het Belgisch Notariaat, besliste daarom zelf alle niet dringende aktes van 18 maart tot 5 april uit te stellen naar een latere datum. De Notarisbarometer baseert zich op het aantal getekende onderhandse verkoopovereenkomsten. Aangezien makelaarskantoren overgingen tot verplichte sluiting en notariskantoren werkten met gesloten deuren, is het logisch dat het aantal notariële aktes een drastische terugval kent. Veel belangrijker om te onthouden uit de cijfers van Notarisbarometer is dat in de periode van 1 januari tot en met 17 maart er slechts een minieme daling was op nationaal niveau, namelijk -0,4% in vergelijking met dezelfde periode in 2019. Het zijn vooral investeerders die kopen om te verhuren die de markt, alvast tot 18 maart, overeind houden.

(lees verder onder de afbeelding)

De vraag is dus wat investeerders op korte termijn zullen doen. Heel wat vastgoedmakelaars trekken aan de alarmbel. Een rondvraag van De Tijd bij enkele grote makelaars leert dat de activiteit herleid is tot 10 procent van het normale niveau. Heel wat bedienden staan op technische werkloosheid. Ook hier liggen overheidsmaatregelen aan de basis: lopende verkoopprocessen mogen doorgaan, maar er mogen geen nieuwe huisbezoeken worden ingepland. Covid-19 realiseerde waar maar weinig managers voorheen in slaagden, namelijk op korte termijn de onderneming verhuizen naar Digitalis: het integreren van kwalitatieve digitale technologieën voor (thuis)werken, vergaderen en verkopen. Vooral nieuwbouwmakelaars en projectontwikkelaars met een eigen verkoopteam lijken hier de vruchten van te plukken. De verkoop van nieuwbouwwoningen, die sowieso op plan verkocht worden en dus geen hinder ondervinden van het verbod op plaatsbezoeken, verloopt nu 100 procent digitaal. Zij zien dan ook hun aantal digitale verkoopafspraken week na week toenemen. RealSmart, dat samen met CIB Vlaanderen makelaars oplossingen biedt voor overeenkomsten en volmachten op afstand te laten tekenen, noteerde 1.672 digitale handtekeningen in maart. Waarschijnlijk zullen ook na de crisis formele processen zoals ondertekeningen digitaal blijven verlopen.

Kopers hebben meer tijd om zelf online op zoek te gaan en zich te informeren, en in turbulente crisistijden toont residentieel vastgoed zich eens te meer een robuuste markt die beleggers ook in onzekere tijden een behoorlijk stabiele kasstroom biedt. Er is bovendien nog veel kapitaal in de markt aanwezig voor woningbeleggingen. Met nog zo een 200 miljard euro op spaarboekjes zullen beleggers blijven investeren in huurwoningen. De beleggersmarkt voor woningen en appartementen in België wordt vooralsnog gestuwd door enerzijds het sterke economische fundament en anderzijds de grote vraag. Nu er vertragingen zullen optreden in de oplevering van nieuwe projecten en het uitreiken van nieuwe vergunningen, zou het kunnen dat de disbalans tussen vraag en aanbod nog groter wordt. Bij residentieel nieuwbouwvastgoed ligt het bijgevolg niet voor de hand dat er grote prijscorrecties zullen plaatsvinden.

Veel zal echter afhangen van de duurtijd van de crisis. Bij de financiële crisis in 2008-2009 daalde het aantal vastgoedtransacties gedurende één trimester heel fors, om nadien even veerkrachtig weer te hernemen. Het is evenwel niet uit te sluiten dat de gevolgen van de coronacrisis groter zullen zijn. Het is weinig waarschijnlijk dat de kandidaat-kopers van een eerste woning voor eigen gebruik in de eerstvolgende maanden de woningmarkt gaan stutten. Bovendien schuilt het grote gevaar van een recessie in een situatie waarbij kopers bewust wachten in de hoop dat de vastgoedprijzen eindelijk eens dalen. Daarnaast mogen we niet vergeten dat de vele miljarden euro’s aan steunmaatregelen op de één of andere manier moeten gefinancierd worden en de overheid hierbij kan aankloppen bij de vastgoedsector en/of -eigenaar. Reeds in 2018 werd België door de EU veroordeeld voor ons huidig systeem van het kadastraal inkomen, maar tot op heden wou geen enkele minister dit hervormen. Wordt Covid-19 het ideale excuus voor onze volmachtregering?
Tegelijk zal de overheid er alles aan doen om te zorgen dat de vastgoedmarkt niet in een crisis verzeilt. De vastgoedmarkt heeft immers een grote invloed op de welvaart en het financiële stelsel. Net zoals in het verleden zou een vastgoedcrisis leiden tot een veel grotere algemene financiële crisis. De overheid zal daarom altijd grote schokken in de vastgoedcycli trachten te voorkomen of alleszins de gevolgen ervan te bestrijden. Wat velen echter durven te vergeten is dat het wel steeds een cyclus blijft, met andere woorden: een resultaat van vele factoren waaronder de economie, de financiële markten en de vastgoedontwikkeling met fases van expansie, terugval, recessie en herstel. Het gedrag van ontwikkelaars (krimpende ontwikkelingspijplijn en weinig speculatieve opleveringen), financiers (strengere leenvoorwaarden), beleggers (conservatiever) en huurders zal deze cycli nog versterken, om vervolgens weer naar een volgende fase te gaan.

Business as usual dus, want deze cycli zijn er altijd geweest. Ook in vorige periodes van economische krimp heeft de Belgische residentiële vastgoedmarkt zijn weerbaarheid getoond. En dat zal het ook blijven doen. Past vastgoed in jouw beleggersprofiel en overweeg je te investeren in vastgoed, is er geen enkele reden dit uit te stellen. Ondanks mogelijke fiscale of economische gevolgen van deze crisis, zullen de voordelen van een vastgoedinvestering steeds overeind blijven. Laat je daarom met een gerust gemoed verder (digitaal) informeren!